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>> 区画選び

■ 区画の形状や広さ、位置などによる建築規制の影響の違い ■

・規制が厳しいと建築の制限があるが環境が守られる

別荘地の区画は、どこでも自由に建物が建てられるわけではない。

建築基準法の規制、県条例、町村の条例、別荘地の自主規制などにより、敷地の利用や
建物の内容が制限されている。こうした規制は、別荘地の環境を守るために、あるいは、
より本来の地域の自然に近いかたちに誘導するために必要なものだ。

代表的な規制としては、まず建ぺい率と容積率がある。敷地面積の何%まで建築して
いいのか、床面積の合計は敷地面積の何%までにとどめるのかを、地域ごとに決めている。
建物の高さの制限は、個人の別荘では2階建て以下で、地上に出ている基礎面の平均から
10~13m以下に抑えるという別荘地が一般的だ。

もうひとつ、影響が大きい規制が壁面の後退だ。建物の壁を道路や隣地境界線から何m以上
離して建てるのかを規制している。これは別荘地によって基準がかなり違っていて、幹線道路
からは20m、そのほかは5mという別荘地があるかと思えば、隣接区画との境界線から2.5m
離すだけで良いという別荘地もある。

同じ規制内容でも区画によって受ける影響が違っている。面積が狭い区画や変形の区画は、
規制で建築できない部分が大きくなる傾向がある。さらに、区画内に急傾斜や大きな岩があり、
それを避けて建てたいと思っていても、建築可能な部分が狭い区画や、変形の区画では、
事実上、建築位置が限定され、避けようがないケースもある。

・境界線に面している区画

道路や隣接区画との境界線から一定距離は、建物が建てられないが、別荘地の外縁部分や
別荘地の中の地区の境界線に面した区画では、さらに使えない部分が広くなるケースがある。

八ヶ岳を代表する別荘地の一つである、〈八ヶ岳高原 海の口自然郷〉では、昨年秋から
別荘地中央部に残してあった〈中原地区〉の分譲を開始した。
この地区は、「長野県自然環境保全条例」により、ほかの地区と接する外周部分の境界線
から30m以上を森林帯として残すという規制がかかっている。30mすべてが分譲区画の敷地
ではないが、ほかの地区との境界線に接している区画は、内部の区画よりも建設できない部分
が広いのは事実だ。その分、境界線に接する区画は面積が広く、広い割には安い価格設定に
なっているようだ。

残置森林の規制内容は、別荘地によっても異なり、10m程度のケースもある。
また、大きな川が隣に流れる区画も、河川法によって、川から10m以上離して建てる、
という規制がある場合もある。

・切ってもいい木と残しておく木をあらかじめ確認する

環境保全に力を入れている別荘地では、区画内の樹木を切るのにも許可が必要なケースは
珍しくない。特に山の別荘地は、その傾向が顕著だ。

区画の植生はそれぞれに特徴があり、どんな木が生えているかも区画選びの基準のひとつ
である。その中で、どうしても残したい木、規制で残さなければならない木を事前に確認しておこう。
建築プランはどの木を残すかによっても変わってくる。

建築工事の際は、残す木に印をつけて、さらに現場で確認しないと、勝手に切られてしまうことが
あるので注意しておこう。

・同じ別荘地であっても規制の厳しい地区がある

同じ別荘地の中でも、地区によって規制の内容が異なるケースもある。別荘地の中で特に
規制の厳しいエリアは、一般的にいって自然環境の条件がほかの地区より優れているのが
特徴。特に貴重な自然だから、厳しい規制で守っていこうというのが狙いとなっている。

たとえば〈八ヶ岳高原 海の口自然郷〉では、新規分譲中の〈中原地区〉については、
特別の環境憲章を設けて規制を強化している。

ほかの地区の規制と比べると、まず、建ぺい率が敷地面積の20%以下から15%以下に、
容積率は40%以下から25%以下に引き下げられている。高さ制限も他地区の13m以下が
10m以下に強化。さらに屋根の形でも陸屋根やドーム型を避けるという内容が加わり、園芸種
の植物を避けるという点も明文化されている。

こうした憲章や自主規制は、県や町村の条例を下敷きに、さらに部分的に規制強化されている
もので、法的な強制力のない項目もあるが、購入する人は「環境を守るため」と積極的に評価
して順守したいものだ。

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2014/10/2 更新